牛8速配从全球的规律看，绝大多数的房子回不去了

这几年由于中国房地产市场进入深度调整周期，大家都在问这一轮房地产调整究竟调整到什么时候才会见底，房价究竟下跌多少才会到底。根据我们多年对全球房地产市场的观察，不同国家的市场表现虽有差异，但也能总结出清晰的共性规律。

正常情况下，绝大多数国家房地产调整周期集中在三到六年，市场就会逐步触底企稳。

从历史样本占比来看，70%的经济体调整周期为3-4年，20%的经济体调整周期为5-6年。还有极少数国家调整时长超过十年，最典型的就是日本。也就是说，全球范围内九成以上国家的地产调整都会在六年内结束，仅有个别经济体陷入十年以上的长期下行。

再看房价调整幅度，全球主流区间集中在20%-40%。2008年次贷危机后的美国房地产市场，全国房价累计跌幅接近40%，是这一区间的典型案例。整体来看，房价跌幅突破40%的国家并不多见。欧债危机爆发后，西班牙、意大利、希腊等南欧国家房价跌幅明显扩大，其中希腊多数区域房价近乎腰斩，局部区域跌幅达到60%。

但放眼全球，绝大多数国家的房价回调幅度维持在40%以内，平均跌幅约35%。

极端案例同样具有参考价值。日本自1990年地产泡沫破裂后，全国房价长期下行，多数区域累计跌幅接近60%；中国香港在1997年亚洲金融风暴后开启调整，直至2003年才触底，6年调整期内房价累计跌幅达62.2%。

综合全球案例可以确定，绝大多数国家房价的合理调整幅度不会超过40%，跌幅突破50%基本都属于极端行情。

回归国内市场，结合一线交易数据来看，本轮调整中全国房价实际跌幅已接近40%，部分城市和片区的房价跌幅更是超过50%。像环京部分城市、中西部人口流出地级市、以及此前炒作热度较高的远郊板块，房价较高点缩水过半的现象十分普遍，廊坊、南通等城市累计跌幅甚至达到60%以上。

接下来聊聊市场反弹的规律：房价触底后，能否重新回到前期高点？从全球经验来看，市场完成调整后，优质区域房价一般会在3-4年重回历史高点，但这一现象并非全域普适。以中国香港为例，当地土地供应紧张，楼市完成调整后，豪宅与普通住宅同步回升，市场呈现整体性反弹。

但绝大多数国家和地区，楼市反弹都会出现明显分化。

核心城市、核心地段的优质房产，大多能在五年以内收复前期跌幅、重回高点；而普通城市、外围区域的房产，想要回到前期高点往往需要十年以上，还有不少区域历经数十年也未能恢复至泡沫时期的价格水平。